Как правильно купить землю

Покупка земли имеет свои особенности, которые зависят от характеристик участка. Так, порядок покупки разнится в зависимости от целевого назначения, площади, субъектов, которые выступают продавцом или покупателем, и так далее.

Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения на сегодняшний день запрещена. Хотя и имеются некоторые законодательные исключения и практика по обходу этих запретов, но это скорее редкость, чем правило. Свои особенности есть и в процессе купли-продажи земли при приватизации. Что же касается земель, которые находятся в границах населенных пунктов и предназначены для застройки, то ограничений на их продажу нет: к ним применяется общий порядок.

Перед тем как купить земельный участок под застройку, следует убедиться, является ли продавец собственником участка. Нередки случаи, когда фактический пользователь земельным участком юридически не имеет на него прав и, соответственно, не может выступать продавцом.
Следует иметь в виду, что право собственности физического лица на земельный участок подтверждается единственным документом – государственным актом о праве частной собственности на землю. Решение совета или государственной администрации не является правоустанавливающим документом. Государственный акт должен находиться у собственника, поэтому первым делом покупателю следует запросить у продавца этот документ. Если такового нет, переговоры о продаже можно не продолжать.
Кроме того, при продаже продавец обязан предъявить покупателю и нотариусу в момент заключения сделки документ, который содержит ограничения относительно использования земельного участка, а также документ, подтверждающий нормативную и оценочную стоимость такого земельного участка. Нормативная стоимость участка указывается в справке органа земельных ресурсов, этот же орган выдает справку о наличии ограничений по использованию земельного участка. Оценка земли производится в порядке, который определяется в соответствии с законодательством об оценке земли.
Договор купли-продажи земельного участка подлежит обязательному нотариальному заверению. Для этого необходимо составить такой договор, согласовать его между сторонами и с нотариусом. Нотариус принимает на себя ответственность за то, что такой договор не противоречит законодательству Украины и не нарушает законных прав и интересов сторон договора или третьих сторон. Если договор не соответствует таким требованиям, нотариус вправе отказать в его удостоверении.
Следует заметить, что право собственности у покупателя возникнет только после выдачи и оформления государственного акта. Следовательно, новый собственник должен обратиться в отдел земельных ресурсов за оформлением нового акта на свое имя. Но процедура оформления акта требует составления технической документации к нему, что обязательно необходимо сделать покупателю. После этого выдается государственный акт на нового собственника, который регистрируется в отделе государственного земельного кадастра.
Только после прохождения всех названных стадий покупатель стает полноценным собственником земельного участка.
Александр Поливодский, адвокатЮридическая фирма «София»